地政士問答

  • 我國不動產稅制與各國不動產稅制比較-10個國家不動產稅制稅率比較-2018年最新規定 各國不動產稅制、稅率規定多如牛毛,而且幾乎每年都有修改,如果有錯誤請專家不吝指正,謝謝。洽游湘濃 0968-286-8811. 中華民國不動產稅制(單位:新台幣)買屋時的契稅、印花稅契稅: 房屋現值 × 6%印花稅: 建物契價 × 0.1%土地公告現值 × 0.1%買屋時的代辦規費代書費一張權狀1萬2000元(按張計費)貸款設定費3000元 ...
    張貼者:2018年11月1日 上午1:11游湘濃
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我國不動產稅制與各國不動產稅制比較-10個國家不動產稅制稅率比較-2018年最新規定

張貼者:2018年11月1日 上午12:48游湘濃   [ 已更新 2018年11月1日 上午1:11 ]

各國不動產稅制、稅率規定多如牛毛,而且幾乎每年都有修改,如果有錯誤請專家不吝指正,謝謝。洽游湘濃 0968-286-881

1. 中華民國不動產稅制(單位:新台幣)
  • 買屋時的契稅、印花稅
    • 契稅: 房屋現值 × 6%
    • 印花稅: 
      • 建物契價 × 0.1%
      • 土地公告現值 × 0.1%
  • 買屋時的代辦規費
    • 代書費
      • 一張權狀1萬2000元(按張計費)
      • 貸款設定費3000元
      • 實價登錄3000元
      • 潤筆費買賣雙方各1000元
  • 持有時的稅金
    • 房屋稅
      • 房屋稅公式: 房屋稅 = 房屋核定單價 × 面積 × (1-折舊率 × 折舊年數) × 街路等級調整率(地段率)× 適用稅率
      • 稅率:
        • 自住: 1.2%
        • 住家用: 1.5%~3.6%
        • 營業用: 3%~5%
        • 非營業用: 1.5%~2.5%
    • 地價稅
      • 地價稅稅基 = 申報地價 = 公告地價  × 80%
      • 地價稅稅率: 1%(1倍內), 1.5%(1~5倍), 2.5%(5~10倍), 3.5%(10~15倍), 4.5%(15倍~20倍), 5.5%(20倍以上)
      • 累進稅率共分為6級,倍數以累進起點地價為準,各縣市不同
      • 台北市累進起點地價(107年~108年)= 3938萬7000元。
      • 累進起點地價以各該直轄市或縣(市)土地7 公畝(700 平方公尺)之平均地價為準。但不包括工業用地、礦業用地、農業用地及免稅土地在內。
      • 台北市平均地價 = 3938萬7000元/(700坪方公尺 × 0.3025) = 3938萬7000元/211.75坪 = 每坪18.6萬元 
      • 自用地價稅稅率: 0.2%
      • 公設保留地仍作建築使用: 0.6%
  • 持有時租賃所得稅(個人)
    • 每月租金先扣繳10%(至5月報稅再多退少補) 
    • 每月租金繳納1.91%二代健保(不能退)
  • 售屋時所得稅
    • 土地增值稅公式 = 土地漲價總數額 × 【稅率-[稅率差額×減徵率] 】-累進差額
    • 累進差額 = 臺灣地區消費者物價總指數調整後之原規定地價或前次移轉現值 × A 或 B
    • 稅率: 
      • 土地漲價總數額【未達百分之一百者】 × 稅率 (20%)
      • 土地漲價總數額【在百分之一百以上未達百分之二百者】× 【稅率(30%)-[(30%-20%)×減徵率]】-累進差額(按臺灣地區消費者物價總指數調整後之原規定地價或前次移轉現值 × A)
        • 註:持有土地年限未超過20年者,無減徵,A為0.10
        • 持有土地年限超過20年以上者,減徵率為20%,A為0.08
        • 持有土地年限超過30年以上者,減徵率為30%,A為0.07
        • 持有土地年限超過40年以上者,減徵率為40%,A為0.06
      • 土地漲價總數額【在百分之二百以上者】× 【稅率(40%)-[(40%-20%)×減徵率]】- 累進差額(按臺灣地區消費者物價總指數調整後之原規定地價或前次移轉現值 × B)
        • 註:持有土地年限未超過20年者,無減徵,B為0.30
        • 持有土地年限超過20年以上者,減徵率為20%,B為0.24
        • 持有土地年限超過30年以上者,減徵率為30%,B為0.21
        • 持有土地年限超過40年以上者,減徵率為40%,B為0.18
    • 房地合一稅公式 = 房地合一稅稅基 × 稅率
      • 房地合一稅稅基 = 售屋總價 - 買屋成本 - 土地漲價總數額 - 費用
      • 費用沒有提列的話,國稅局直接以售屋總價的5%計算作為費用
      • 房地合一稅的稅率:
        • 1年內: 45%
        • 1 ~ 2年: 35%
        • 2 ~ 10年: 20%
        • 10年 ~ 永久: 15%
      • 自住房屋、土地滿6年以上: 400萬免稅額,超過的部分10%
      • 公司售屋:
        • 0年 ~ 永久: 一律17% ~ 20%
        • 自107年度起,營利事業所得稅稅率由17%調高為20%,但課稅所得額在50萬元以下之營利事業,分3年逐年調高1%,即107年度稅率為18%,108年度稅率為19%,109年度及以後年度按20%稅率課稅。
        • 虧損得後抵10年
        • 房地合一稅實施以前,公司出售土地是免納營利業業所得稅的,但房地合一稅實施以後,公司出售土地也要繳納所得稅,因此之前免納所得稅的土地產生的虧損不適用
  • 遺產稅(中華民國106年5月12日以後新制)
    • 遺產淨額 = 遺產總額 - 免稅額(1200萬)  -  扣除額  -  二年內贈與已繳納之贈與稅與土地增值稅 - 在國外繳納之遺產稅
    • 級距5000萬以下:
      • 10%
    • 級距5000萬 ~ 1億元:
      • 遺產淨額×15% - 2500萬
    • 級距1億元以上:
      • 遺產淨額 × 20% - 7500萬
  • 其他規定:
    • 目前對外國人與外國公司稅制極度不友善,房地合一稅高達35%,不適合投資
2. 馬來西亞不動產稅制
  • 買屋時契稅
    • 合約價 1 ~3 %
  • 買屋時的代辦規費
    • 律師費 1.5%
  • 持有時稅金
    • 地稅、門牌稅: 2000馬幣/年
  • 持有時租賃所得稅
    • 26% ~ 28%
  • 售屋時所得稅
    • 5年內: 資本利得30%
    • 5年後: 資本利得5%
  • 遺產稅
  • 其他規定:
    • 外國人至少要100萬馬幣以上的房產才能買
    • 特區免稅優惠多
    • 2020年底前特區免資本利得稅
3. 中國不動產稅制
  • 買屋時契稅(中國契稅很高)
    •  買賣價3% ~ 4.2 %
  • 買屋時的代辦規費
    • 規費: 人民幣1000元
  • 持有時稅金
    • 近期可能開始開徵房屋稅
  • 持有時租賃所得稅
    • 4% ~ 18%
  • 售屋時所得稅(中國資本利得稅很低)
    • 土地增值稅: 2% ~ 6%
    • 個人所得稅: 0% ~ 3%
  • 遺產稅
  • 其他規定:
    • 即將開徵房屋稅
4. 日本不動產稅制
  • 買屋時契稅
    • 買屋總價 1 ~2 %
  • 買屋時的代辦規費
    • 律師費 1~2%
  • 持有時稅金(日本持有稅超級高)
    • 固定資產稅: 評定值的1.4%/年
    • 都市計畫稅: 0.3%/年 
  • 持有時租賃所得稅
    • 5% ~ 40%
  • 售屋時所得稅
    • 5年內: 資本利得30%
    • 5年後: 資本利得15%
  • 遺產稅
    • 無(非日籍)
  • 其他規定:
    • 租客簽約時需多給房東1~2個月租金作為租屋禮金(另外有押金),租屋禮金房東不會退回。
5. 澳洲不動產稅制
  • 買屋時契稅
    •  3.5% ~ 4.25 %
  • 買屋時的代辦規費
    • 律師費: 2000澳幣
  • 持有時稅金
    • 市政稅: 1800元澳幣以上/年
    • 汙水費: 600澳幣以上/年
  • 持有時租賃所得稅
    • 32.5%
  • 售屋時所得稅
    • 32.5% ~46%
  • 遺產稅
  • 其他規定:
    • 外國人不能買二手房,只能買新屋
6. 英國不動產稅制(稅最高)
  • 買屋時契稅(英國買屋的契稅超級高)
    • 買屋總價 0 ~15 %
  • 買屋時的代辦規費
    • 律師費: 1000~ 3000英鎊
  • 持有時稅金
    • 市政稅: 1000英鎊/年
  • 持有時租賃所得稅
    • 20%(有免稅額)
  • 售屋時所得稅
    • 18% 或 28%
  • 遺產稅
  • 其他規定:
7. 美國不動產稅制
  • 買屋時契稅
    • 買屋總價 1 ~2 %
  • 買屋時的代辦規費
    • 律師費 500~ 3000美金
  • 持有時稅金(在美國外國人的持有稅超級高)
    • 房產稅: 買價1~3%
  • 持有時租賃所得稅
    • 10% 、 15%
  • 售屋時所得稅
    • 1年內: 資本利得10~35%
    • 1年後: 資本利得10~25%
  • 遺產稅
  • 其他規定:
    • 房屋需買保險每年約1000元美金
8. 柬埔寨不動產稅制
  • 買屋時契稅
    • 公告現值 4 %
  • 買屋時的代辦規費
    • 行政規費1000美金
  • 持有時稅金
    • 房產稅: 公告現值0.1%/年
  • 持有時租賃所得稅
    • 14%
  • 售屋時所得稅
  • 遺產稅
  • 其他規定:
    • 有柬埔寨護照較有保障
9. 越南不動產稅制
  • 買屋時契稅
    • 新屋轉讓稅、增值稅: 10%
    • 契稅: 0.5%
  • 買屋時的代辦規費
    • 50美金+0.06%
  • 持有時稅金
    • 無房產稅
    • 有公寓大廈維護基金:2%/年
  • 持有時租賃所得稅
    • 0~35%
  • 售屋時所得稅
    • 25%
  • 遺產稅
  • 其他規定:
    • 越南不動產目前相對便宜
    • 缺點: 外國人只能買地上權50年,如果再轉賣給外國人,就要扣掉原本持有時間,就剩不到50年,但如果賣給本國人,本國人又變成永久持有的所有權。
10. 泰國不動產稅制
  • 買屋時契稅
    • 總價 1 %
  • 買屋時的代辦規費
    • 律師費成交價0.5%
  • 持有時稅金
    • 發票稅7%
  • 持有時租賃所得稅
    • 0~37%
  • 售屋時所得稅
    • 5年內成交價: 3.3%
    • 5年後成交價: 0.5%
    • 移轉費: 1%
  • 遺產稅
  • 其他規定:
    • 嚴格禁止紅單轉讓
    • 市中心投報率有達到3%

2018年11月1日地價稅開徵-辦竣戶籍登記是適用自用住宅用地稅率必要條件

張貼者:2018年10月30日 下午8:13游湘濃   [ 已更新 2018年10月31日 下午11:01 ]

  • 地價稅隨著土地所有權人在同一縣市土地地價總額高低,適用稅率自10/1000累進至55/1000,地價稅的自用住宅用地稅率是2/1000,與一般用地基本稅率10/1000,兩者地價稅稅額相差達4倍之多。
  • 地價稅開徵日期訂在2018年11月1日,需在開徵40日前,2018年9月22日以前,申請核准按自用住宅用地稅率或其他優惠稅率課徵地價稅者,才可於當年度開始適用;逾期申請者,次年才能適用
  • 辦竣戶籍登記是適用自用住宅用地稅率必要條件。地價稅按自用住宅用地稅率計課且未變更用途者,將戶籍遷出自用住宅時,至少須保留土地所有權人或配偶、已成年之直系親屬任何1人在原戶籍內,該處地價稅始可繼續適用自用住宅用地稅率。全戶遷出,不再符合自用住宅用地稅率要件者,應於30日內向地方稅稽徵機關申報,以免受罰。
  • 地價稅以8月31日納稅義務基準日土地登記簿所載所有權人為納稅義務人,並繳納全年度的稅捐。
  • 依都市計畫規定不得作住宅使用地區,如違反規定,本府都市發展局將依都市計畫法第79條規定處以6至30萬元罰鍰並勒令停止使用。
  • 工業住宅違反使用規定得處以6至30萬元罰鍰並勒令停止使用,且不得申請自用住宅用地稅率減免。
  • 土地稅法第 9 條:本法所稱自用住宅用地,指土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記,且無出租或供營業用之住宅用地
  • 土地稅法第 17 條:合於左列規定之自用住宅用地,其地價稅按千分之二計徵:一、都市土地面積未超過三公畝部分。二、非都市土地面積未超過七公畝部分。國民住宅及企業或公營事業興建之勞工宿舍,自動工興建或取得土地所有權之日起,其用地之地價稅,適用前項稅率計徵。土地所有權人與其配偶及未成年之受扶養親屬,適用第一項自用住宅用地稅率繳納地價稅者,以一處為限
  • 節稅秘訣:自用住宅用地僅限一處變為多處
  • 稅法雖然規定本人、配偶及未成年受扶養親屬的自用住宅只能一處,但如果同時擁有二處以上的住宅時,仍可就其中一處住宅以本人、配偶或未成年的子女設籍,其他各處之住宅分別供成年子女、祖父母、父母、岳父母等其中一人辦竣戶籍登記,且各處住宅的總面積合計未超過都市土地3公畝(90.75 坪);非都市土地7公畝(211.75坪),還是可以有二處以上的自用住宅申請核准適用自用住宅優惠稅率
  • 申報地價為地價稅的課稅基礎。一般民眾未於申報期間之內申報地價按公告地價百分之八十作為申報地價
    • 公告地價係指政府辦理規定地價或重新規定地價時於當年一月一日所公布之土地價格,以供土地所有權人申報地價之參考。規定地價後,每二年重新規定地價一次,必要時得延長之。
    • 依修正後平均地權條例第14條規定,每2年重新規定地價1次。107年至108年地價稅係按107年1月1日重新規定之地價計徵
    • 公告地價與申報地價在意義與用途上均不相同,公告地價僅作為土地所有權人申報地價之依據,申報地價期限為三十日,三十日後公告地價即為歷史資料,且公告地價亦未隨日後土地標示變更而改算其價額。又公告地價逾申報地價期限後,並無法定適用之情事。
    • 土地所有權人未於公告期間申報地價者,以公告地價百分之八十為其申報地價。土地所有權人於公告期間申報地價者,其申報之地價超過公告地價百分一百二十時,以公告地價百分之一百二十為其申報地價;申報之地價未滿公告地價百分之八十時,得照價收買或以公告地價百分之八十為其申報地價;於公告地價百分之一百二十至百分之八十內申報者,以其申報數額為申報地價(平均地權條例第十六條)。公有土地以公告地價為申報地價,免申報(平均地權條例施行細則第二十一條)。

非都市土地大面積申請變更程序?

張貼者:2018年10月21日 下午7:29游湘濃   [ 已更新 2018年10月21日 下午7:30 ]

非都市土地申請開發達下列規模者,應辦理土地使用分區變更:
  • 申請開發社區之計畫達50戶或土地面積在1公頃以上,應變更為鄉村區
  • 工業使用之土地達10公頃以上或依產業創新條例達5公頃以上,應變更為工業區
  • 遊憩設施土地達5公頃以上,應變更為特定專用區
  • 設立學校之土地達10公頃以上,應變更為特定專用區
  • 高爾夫球場之土地達10公頃以上,應變更為特定專用區
  • 公墓土地達5公頃以上或殯葬設施土地達2公頃以上,應變更為特定專用區
  • 前六款以外開發之土地達2公頃以上,應變更為特定專用區
  • 重要風景及名勝地區變更為風景區以25公頃以上為原則,但離島不在此限
  • 農業主管機關同意農業用地變更使用審查作業要點:開發特定農業區土地作為住宅社區使用者,面積須達25公頃
  • 本規則§52-1山坡地開發面積不得少於10公頃。 
開發面積可以累積計算擴大變更面積:
  • 非都市土地開發案件如經目的事業主管機關審認屬原有事業計畫之擴增,其新舊申請變更之土地面積應累積計算,累積面積達應送區域計畫擬定機關審議許可規模者,應依開發許可相關規定辦理。
累積計算起始點:
  • 77年6月29日非都市土地使用管制規則修正發布實施後,向目的事業主管機關提出興辦事業計畫申請者。
變更申請程序:
  • 土地開發涉及需辦理土地使用分區變更者,申請人應製作開發計畫書圖,依下列程序向直轄市、縣 (市)政府申請:
    • 一、申請開發許可
    • 二、山坡地範圍屬依水土保持法相關規定應擬具水土保持計畫者,取得水土保持完工證明書;非山坡地範圍,應取得整地排水計畫完工證明書
    • 三、申請變更土地使用分區及使用地之異動登記
開發許可公告期間得否申請雜項執照
  • 公告30日旨在明定直轄市或縣(市)政府公告開發許可內容,其目的在於提供人民閱覽並參酌。且本部80年8月11日台內營字第8080125號函:「按山坡地開發建築管理辦法第14條規定所稱『公告』,……著重在『公告周知』……至有關後續雜項執照……之申請,應否在公告30日後始得為之,因法無明文,不宜予以限制。」是公告開發許可期間應無礙雜項執照之申請作業
異動登記:
  • 申請人於非都市土地開發依相關規定應興闢公共設施繳交開發影響費捐贈土地或繳交土地代金或回饋金時,應先完成捐贈之土地及公共設施用地之分割、移轉登記,並繳交開發影響費、土地代金或回饋金後,由直轄市或縣(市)政府辦理土地使用分區及使用地變更編定異動登記。

房地合一稅的重購退稅的規定

張貼者:2018年10月18日 下午10:53游湘濃   [ 已更新 2018年10月18日 下午11:15 ]

我們都知道土地增值稅自用的情況下是可以辦理重購退稅的,在房地合一稅的新制下,不僅要繳土地增值稅,也要繳房地合一稅(但是房地合一稅先扣除土地漲價總數額,所以沒有重複課稅),那麼房地合一稅是否可以重購退稅?答案是可以的。由於房地合一稅的稅賦很重,對於自住房屋土地的人,繳稅是很大負擔,一般人只知道自住滿6年後賣屋可以有400萬的免稅額但超過免稅額的部分還是要繳10%的房地合一稅,依然相當的重,對於自住不到2年又想換屋的自住客,想要不繳房地合一稅最好的方法就是用重購退稅來實現,事實上如果是自住2年內小屋換大屋,是可不用繳房地合一稅的,規定如下。
  • 個人出售自住房屋,土地依第14條之5規定繳納之稅額,自完成移轉登記之日或房屋使用權交易之日起算2年內,重購自住房屋、土地者,得於重購自住房屋,土地完成移轉登記或房屋使用權交易之次日起算5年內,申請按重購價額占出售價額之比率,自前開繳納稅額計算退還。
  • 個人於先購買自住房屋,土地後,自完成移轉登記之日或房屋使用權交易之次日起算2年內,出售其他自住房屋,土地者,於依第14條之5規定申報實,得按前項規定之比率計算扣抵稅額,在不超過應納稅額之限額內減除之。
房地合一稅的自住房屋、土地的定義為何?
事實上對自用、自住,不動產的稅制都有優惠,但定義都不相同。
地價稅的自用住宅用地與土地增值稅的自用住宅用地與房屋稅的住家用房屋供自住用與房地合一稅的所得稅的自住房屋、土地的定義與房地合一稅重購退稅自住房屋、土地的定義都不相同。
  • 房地合一新制下,個人買賣自住房屋、土地辦理重購退稅的要件:
    • 1. 符合個人或其配偶、未成年子女於該自住房地辦竣戶籍登記
    • 2. 實際居住
    • 3. 自住房地出售的前1年內無出租、供營業或執行業務使用
    • 4.無論是先買後賣,或是先賣後買,出售舊房地與重購新房地的時間(以完成移轉登記日為準)差距在2年以內
    • 5. 以配偶一方出售自住房屋土地,而另以配偶之他方名義重購者亦得適用
    • 6. 但該重購的新房地於重購後5年內應供自住使用,不得改作其他用途或再行移轉
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市地重劃的規定

張貼者:2018年10月14日 下午8:33游湘濃   [ 已更新 2018年10月14日 下午8:51 ]

市地重劃之意義?
  • 市地重劃是依照都市計畫規劃內容,將一定區域內,畸零細碎不整之土地,加以規劃整理,並興闢公共設施,使成為大小適宜、形狀方整,各宗土地均直接臨路且立即可供建築使用,然後按原有土地相關位次分配予原土地所有權人。而重劃範圍內之道路、溝渠、兒童遊樂場、鄰里公園等公共設施及工程費用,則由參加重劃土地所有權人按其土地受益比例共同負擔,是一種受益者付費,且有效促進土地經濟使用與健全都市發展的綜合性土地改良方式。
市地重劃推動的方式有哪些?
  • 政府機關主動辦理
    • 依平均地權條例第56條,政府機關為新設都市地區或新社區之開發建設,以及舊都市地區為公共安全、公共衛生、公共交通或促進土地合理使用之需要者,得選擇或指定適當地區辦理市地重劃。
  • 土地所有權人申請政府機關優先實施市地重劃
    • 土地所有權人為促進土地合理利用,於適當地區內之私有土地所有權人半數以上,而其所有土地面積超過區內私有土地總面積半數者之同意,得依平均地權條例第57條申請政府核准後優先實施市地重劃。
  • 土地所有權人自組重劃會辦理重劃
    • 土地所有權人為促進土地合理利用,得依平均地權條例第58條及獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法(下稱獎勵辦法)第3條、第8條規定,應由逾擬辦重劃範圍土地所有權人總數十分之三,及其於該範圍所有土地面積合計逾該範圍土地總面積十分之三之同意,向主管機關申請核准成立籌備會。並以範圍內全體土地所有權人為會員,由重劃區內私有土地所有權人半數以上,而其所有土地面積超過重劃區私有土地總面積半數之同意,自行組織重劃會,並向主管機關申請核准成立後,依獎勵辦法第6條辦理所規定之相關重劃程序。
民眾如何自行辦理市地重劃?
  • 重劃之發起及成立籌備會。
  • 勘選擬辦重劃範圍。
  • 研擬重劃會章程草案。
  • 召開重劃會成立大會。
  • 申請核准成立重劃會。
  • 申請核定重劃範圍。
  • 徵求土地所有權人同意。
  • 重劃計畫書草案之研擬、申請核定及公告,並通知土地所有權人及已知之利害關係人。
  • 測量、調查及地價查估。
  • 土地改良物或墳墓拆遷補償及工程施工。
  • 計算負擔及分配設計。
  • 公告、公開閱覽重劃分配結果及其異議之處理。
  • 申請地籍整理。
  • 辦理交接及清償。
  • 財務結算。
  • 撰寫重劃報告。
  • 報請解散重劃會。
自辦市地重劃有哪些獎勵、優惠?
  • 行政規費減免:
    • 自辦市地重劃籌備會或重劃會向有關機關申請閱覽地籍藍晒圖、都市計畫圖、耕地租約資料時,免收閱覽費。
    • 申請發給土地登記、地籍圖及地價謄本時,減半收取謄本費。
    • 免收土地權利變更登記及給換發權利書狀費用。
    • 優先辦理公共設施用地分割測量,並免收測量費用。
    • 辦理重劃區範圍邊界之鑑界、分割測量與登記及地籍測量之費用,減半收取。
  •  稅賦減免:
    • 自辦重劃期間,無法耕作或不能為原來之使用而無收益者,得減免地價稅或田賦;重劃完成後,地價稅或田賦減半徵收2年。
    • 抵費地出售時,不計徵土地增值稅
    • 參加重劃提供之負擔總費用得於土地重劃後第一次移轉時,自土地漲價總數額中扣除,再減徵40%土地增值稅
  • 政策優惠:
    • 視各級政府實際經費狀況提供重劃所需費用低利貸款。
    • 列入共同負擔之公共設施用地而未興建者,協調有關機關優先編列預算配合施工。
    • 重劃區內10項共同負擔之公共設施用地以外之公共設施及重劃區之相關地區公共設施,協調有關機關於重劃完成後2年內優先興建。
    • 洽請重劃區所需自來水、電力、電訊、天然氣等設施之事業機構配合重劃工程施工時,一併施設。
    • 重劃區內之區域性道路、下水道等公共設施工程費之補助及配合施工等
抵費地的定義:
  • 平均地權條例第60條規定,實施市地重劃時,重劃區內供公共使用之道路、溝渠、兒童遊樂場、 鄰里公園、廣場、綠地、國民小學、國民中學、停車場、 零售市場等10項用地除以原公有道路、溝渠、河川及未登記地等4項土地抵充外,其不足土地及工程費用、重劃費用與貸款利息,由參加重劃土地所有權人按其土地受益比例共同負擔,並以重劃區內未建築土地價抵付,是項折價抵付之土地即簡稱為抵費地
  • 自辦市地重劃後分回面積減少了,減少的面積就是抵費地
  • 抵費地通常是過戶給自辦市地重劃的出資者,因為自辦市地重劃的出資者提供資金,所以先與不動產所有權人簽訂預售合約,市地重劃完成後取得抵費地做為自辦市地重劃開發的投資報酬
      • 公共設施用地負擔:重劃區內供公共使用之道路、溝渠、兒童遊樂場、鄰里公園、廣場、綠地、國民小學、國民中學、停車場、零售市場等10項用地,扣除重劃區內原公有道路、溝渠、河川及未登記地等土地。
      • 費用負擔:工程費用、重劃費用及貸款利息。
      • 上述2項負擔按評定重劃後地價之土地折價抵付,面積合計以不超過各該重劃區總面積45%為限。但經重劃區內私有土地所有權人半數以上且其所有土地面積超過區內私有土地總面積半數之同意者,不在此限
個人出資者參與土地重劃獲取抵費地計算其他所得課稅規定
  • 財政部107-01-19日核釋,個人出資者依獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法規定組織之重劃會簽訂土地買賣預售契約書,約定按重劃進度提供開發資金,換取未來開發後之抵費地,該出資者提供資金參與重劃所賺取之所得,核屬所得稅法第14條第1項第10類規定之其他所得,應以所取得抵費地之重劃後評議地價減除所支付資金成本及必要費用後之餘額為所得額,計入登記取得抵費地所屬年度綜合所得總額課稅。但前開重劃後評議地價低於當期公告土地現值者,以當期公告土地現值為準
  • 財政部表示,依所得稅法規定,納稅義務人無論取得「現金」或「實物」所得,均應依法課徵所得稅。土地所有權人自行組織重劃會辦理市地重劃,其重劃費用係由參加重劃土地所有權人按其土地受益比例共同負擔,並以重劃區內未建築土地折價抵付(即抵費地)。實務上,重劃會會洽特定出資者提供開發期間所需資金,個人出資者與重劃會簽訂土地買賣預售契約,約定按重劃進度提供開發資金,換取未來開發後之抵費地,該抵費地之取得與價值,具有不確定之風險及利潤報酬,與一般土地出售有別,類似投資性質,故出資者取得抵費地之時價超過出資款項之差額,性質屬實物所得,應計入登記取得抵費地所屬年度綜合所得總額課稅。
  • 財政部說明,鑑於稽徵實務對於類此案件之所得性質、課稅時點及抵費地時價之認定,易生爭議,且出資者普遍誤認為渠等係單純預購土地行為而忽略投資本質,致取得抵費地時漏未依規定申報納稅,為疏減訟源,減少徵納雙方爭議,該部已責成各地區國稅局就個人出資者於上開部令發布以前已取得抵費地而有所得者,如未依規定申報其他所得課稅,其屬尚未核課或尚未核課確定之案件,經查明並無規避納稅義務安排或情事者,得參酌行政罰法第8條但書有關行政處罰責任,按其情節減輕或免除其處罰之規定,輔導納稅義務人限期補稅免罰。

非都市土地使用分區與使用地之規定?

張貼者:2018年10月13日 下午11:36游湘濃   [ 已更新 2018年10月13日 下午11:36 ]

都市土地的建蔽率與容積率以及許可使用的項目是看使用分區的規定,查詢方式是向市政府調閱使用分區證明書
非都市土的許可使用項目是看"使用分區"建蔽率與容積率是看"使用地",查詢方式是看地政謄本上的登記,與都市土地不同。
非都市土地的使用分區:
特定農業區、一般農業區、工業區、鄉村區、森林區、山坡地保育區、風景區、國家公園區、河川區、海域區、特定專用區。
非都市土地的使用地:
甲種建築用地、乙種建築用地、丙種建築用地、丁種建築用地、農牧用地、林業用地、養殖用地、鹽業用地、礦業用地、窯業用地、交通用地、水利用地、遊憩用地、古蹟保存用地、生態保護用地、國土保安用地、殯葬用地、海域用地、特定目的事業用地。
使用分區與使用地的關係:
甲種建築用地:供山坡地範圍外之農業區內建築使用者
乙種建築用地:供鄉村區內建築使用者
丙種建築用地:供森林區、山坡地保育區、風景區及山坡地範圍之農業區內建築使用者
丁種建築用地:供工廠及有關工業設施建築使用者

何謂自辦市地重劃?

張貼者:2018年10月13日 下午7:50游湘濃   [ 已更新 2018年10月13日 下午7:51 ]

  • 都市土地使用分區的變更有都市計畫通盤檢討案與自辦市地重劃兩種方式,如果您是土地開發商有一塊素地想要變更為建地,這裡介紹自辦市地重劃的規定
  • 市地重劃意義?
    • 市地重劃是依照都市計畫規劃內容,將一定區域內,畸零細碎不整之土地,加以重新整理、交換分合,並興建公共設施,使成為大小適宜、形狀方整,各宗土地均直接臨路且立即可供建築使用,然後按原有位次分配予原土地所有權人。而重劃範圍內之道路、溝渠、兒童遊樂場、鄰里公園等公共設施及工程費用,則由參加重劃土地所有權人按其土地受益比例共同負擔,故是一種有效促進土地經濟使用與健全都市發展的綜合性土地改良事業。
  • 辦理市地重劃的法令依據與目的為何
    • 市地重劃是依據「平均地權條例」及其施行細則暨內政部訂頒之「市地重劃實施辦法」等相關法令規定辦理,如為自辦市地重劃除依上開法令外,內政部並另訂頒有「獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法」做為實際執行之依據。市地重劃之目的主要在於促進都市整體建設發展及提高土地經濟價值,不僅政府可加速公共設施之建設外,土地所有權人亦可透過地籍之交換分合,獲得方整立可建築之土地,而提高其利用價值,並可平衡因都市計畫規劃使用分區(如有住宅區、商業區、公共設施用地等),所產生之權益不公平,係一種「公私兩蒙其利」且兼具公平性之都市土地開發方式。
  • 市地重劃種類
    • 市地重劃可依主辦單位不同分為公辦市地重劃及自辦市地重劃。依平均地權條例第五十六條規定,各級主管機關得選定地區報經上級主管機關核准後辦理市地重劃,或依同條例第五十七條規定,適當地區內之私有土地所有權人半數以上,而其所有土地面積超過區內私有土地總面積半數者之同意,得申請該管縣市政府核准後優先實施市地重劃,此即所謂公辦市地重劃;另依同條例第五十八條由土地所有權人自行組織重劃會,並經主管機關核准後辦理之市地重劃,即為自辦市地重劃。
  • 辦理市地重劃之效益如下:
    •  一、土地價值增漲:重劃區土地所有權人雖需提供土地負擔,但重劃辦理完成後,區內公共設施完備,土地分配井然有序,地價自隨之上漲。
    • 二、享受減稅之利益:重劃區土地所有權人提供負擔之土地,主辦機關將發給重劃總費用負擔證明書,於重劃後第一次移轉時,可以抵銷土地漲價總數額後再計徵土地增值稅,並依計算之稅額再減徵百分之四十之土地增值稅。又重劃辦理期間地價稅免征,完成後地價稅可以減半征收兩年。 
    • 三、促進都市健全發展:重劃區土地係配合都市計畫內容予以整體開發建設或更新,完成各項公共設施建設,環境美化,可形成良好居住環境,加強居民對地區之關懷。
    • 四、健全地籍管理:重劃後地籍重新整理,便於管理,減少土地經界糾紛,並可消除畸零地之問題。 
    • 五、公平負擔:市地重劃係基於「受益者負擔」之公平原則實施,可避免犧牲公共設施保留地所有人之利益,亦可免除公共設施鄰地所有人之不勞而獲。
    • 六、消除共有土地:對原來產權複雜之共有土地,各共有人可藉辦理重劃之機會,協調分配為個別所有,可節省共有土地分割之費用,並促進共有土地之利用。
  • 何以要自辦市地重劃
    • 實施市地重劃,既可促進都市建設發展,節省政府公共設施用地取得及開發工程等經費,土地所有權人亦可因此而獲得土地價值增漲之實益,可謂公私均蒙其利,惟為顧及政府因人力、財力有限,常因此而難以適時配合實施,故有獎勵民間自辦市地重劃之必要,俾擴大市地重劃之績效。
  • 自辦市地重劃之程序如下:
    • 一、重劃發起及成立籌備會。
    • 二、申請核定擬辦重劃範圍。
    • 三、徵求土地所有權人同意。
    • 四、重劃計畫書之擬定、申請核定及公告並通知土地所有權人。
    • 五、成立重劃會。
    • 六、禁止土地移轉等事項及籌措經費。
      •  1. 重劃計畫書公告確定後,重劃會得依獎勵辦法第二十九條規定經會員大會之決議,檢附會員大會會議紀錄、重劃區範圍套繪地籍圖及土地地號清冊各四份,送請本府依平均地權條例第五十九條規定分別或同時公告禁止或限制列事項:
        • (1) 土地移轉、分割或設定負擔
        • (2) 建築改良物之新建、增建、改建或重建及採取土石或變更地形
      • 2. 本府依獎勵辦法第十七條規定同意備查前款會議紀錄後,應張貼公告、土地清冊及重劃範圍套繪地籍圖於本府、轄區區公所、里辦公處及轄區登記機關公告欄,並函請轄區登記機關將禁止土地移轉、分割、設定負擔事項加註於土地登記簿。重劃會則以書面通知土地、建物所有權人及使用人。
      • 3. 公告禁止或限制事項非必要辦理事項,重劃會得視重劃區土地使用狀況及重劃作業需要決定是否辦理。 
      • 4. 禁止或限制期間得採分段方式辦理,但其全部期間合計不得超過一年六個月
    • 七、測量、調查及地價查估。
    • 八、計算負擔及分配設計。
    • 九、土地改良物或墳墓拆遷補償及工程施工。
    • 十、重劃分配結果公告、公開閱覽及異議之處理。
    • 十一、申請地籍整理及地價換算。
    • 十二、交接及清償與申請核發費用證明書。
    • 十三、財務結算。
    • 十四、撰寫重劃報告及解散重劃會。
  • 自辦市地重劃獎勵事項如下:
    • 一、給予低利之重劃貸款。
    • 二、免收或減收地籍整理規費及換發權利書狀費用。 
    • 三、優先興建重劃區及其相關地區之公共設施。
    • 四、免徵或減徵地價稅與田賦。
    • 五、其他有助於市地重劃之推行事項。
  • 政府舉辦市地重劃與土地所有權人自辦市地重劃的差別為何
    • 市地重劃係依照都市計畫規劃內容辦理,其由政府辦理或土地所有權人自行辦理,對於都市整體開發及公共設施建設效果並無差異,惟自辦市地重劃係土地所有權人自行辦理重劃,且其辦理前須徵得區內土地所有權人半數以上及其所有土地面積超過重劃區內私有土地總面積半數以上者之同意始得辦理,而公辦重劃則係由政府辦理,且其重劃負擔倘未超過區內總面積百分之四十五者,則無須徵得土地所有權人同意
  • 市地重劃與都市計畫的關係如何
    • 按市地重劃係依據都市計畫規劃內容來辦理,故選定之重劃區須已發布都市計畫細部計畫者或雖無細部計畫但其主要計畫具有細部計畫實質內容者。如尚未發布細部計畫或其細部計畫需變更者,應於完成細部計畫之擬定或變更程序後,再行辦理重劃
  • 各級政府機關在市地重劃的角色為何
    • 一、市地重劃在「中央」的主管機關是內政部,其職責有訂定、修訂及解釋法令執行疑義,核定直轄市或縣市政府所送之市地重劃計畫書等。 
    • 二、市地重劃在「縣、市」的主管機關是縣、市政府,其職責有請求解釋或建議修訂法令,勘選辦理市地重劃區,核定土地所有權人自辦市地重劃區範圍及重劃計畫書。
  • 自辦市地重劃會員資格同意書會員大會決議人數面積比例之計算疑義
    • 查獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法第3條第2項規定:
      • 「前項重劃會,係以自辦市地重劃區內全體土地所有權人為會員。但土地分配結果公告期滿後,以土地分配結果公告期滿之日土地登記簿所載土地所有權人為會員。」;
    • 同辦法第13條第3項規定:
      • 「會員大會對於前項各款事項之決議,應有全體會員二分之一以上,及其所有土地面積超過重劃區總面積二分之一以上之同意。但有下列情形之一者,其人數、面積不列入計算:
        • 一、重劃前政府已取得之公共設施用地且依規定原位置原面積分配或依法應抵充之土地。
        • 二、籌備會核准成立之日前一年起至重劃完成前取得土地所有權,除繼承取得者外,其持有土地面積合計未達該重劃區都市計畫規定最小建築基地面積或土地分配後重劃區最小分配面積二分之一
        • 三、受託人接受委託人數超過區內私有土地所有權人人數十分之一。」;
    • 暨同辦法第25條第3項規定:
      • 「土地所有權人同意參加重劃者,應於前項書面簽名或蓋章。但籌備會核准成立之日起前一年至重劃計畫書報核之日前取得之土地所有權,除繼承取得者外,其持有土地面積合計未達該重劃區都市計畫規定最小建築基地面積二分之一者,不計入同意及不同意人數、面積比例。」
  • 自辦市地重劃區會員資格、計算同意書及會員大會決議之人數面積比例,應依上開規定辦理。

建商與地主合建出售房屋,營利事業所得稅與房地合一稅的課稅規定?

張貼者:2018年10月7日 下午9:24游湘濃   [ 已更新 2018年10月7日 下午9:24 ]


一般在討論房地合一稅時,大部分的介紹只要說明個人課徵房地合一稅的規定,以及公司課徵房地合一稅的規定。很少提到營利事業的房地合一稅制。
在103年1月1日以前取得不動產適用舊制: 出售土地部分免納營所稅,出售房屋部分,房屋交易所得併入營利事業所得額課稅, 結算申報,稅率為20%, 另外還需繳納5%的發票稅,因此納稅額為房屋部分的交易所得額的25% 
在103年1月2日至104年12月31日間取得,且在105年1月1日以後出售,且持有期間超過2年者適用舊制。
在105年1月1日以後取得者:課稅方式為結算申報,出售土地與出售房屋的所得都需要繳納營所稅,課稅所得的計算方式是: 房地售價減去成本減去費用再減去土地漲價總數額,而房屋的交易所得還要另外繳納5%的發票稅。
如果有公司要出售不動產,或建商與地主合建後要出售房屋,要如何節稅請洽 游小姐  0968-286-881

都市計畫通盤檢討變更~土地使用分區變更的條件與期限

張貼者:2018年10月3日 下午8:01游湘濃   [ 已更新 2018年10月3日 下午8:48 ]

土地使用分區的變更方法主要有兩種:
  • 都市計畫通盤檢討變更時,由人民提出申請變更都市計畫或建議
    • 由地方政府辦理變更土地使用分區,例如由農業區變更為住宅區。但不得個案辦理,零星變更
  • 自辦市地重劃
    • 捐給政府一定比例的回饋金後,辦理變更土地使用分區。得個案辦理,零星變更。
  • 一般而言都市計畫通盤檢討為10年一次,但是最短不得小於2年,最長不得超過25年
自辦市地重劃變更案:農業區變更為住宅區實例:
  • 桃園南崁中正北路旁都市計畫內農業區土地出售
  • 可自辦市地重劃~變更為住宅區
  • 權狀1354.56坪
  • 洽游湘濃  0968-286-881 
  • 地主專任委託~有授權書~產權清楚~只有一個所有權人~可直接簽約

都市計畫法第26條規定:
  • 都市計畫經發布實施後,不得隨時任意變更。但擬定計畫之機關每三年內五年內至少應通盤檢討一次,依據發展情況,並參考人民建議作必要之變更。對於非必要之公共設施用地,應變更其使用。
  • 前項都市計畫定期通盤檢討之辦理機關、作業方法及檢討基準等事項之實施辦法,由內政部定之。
大法官釋字第 742 號(105年12月9日),對於地方政府所辦理的都市計畫通盤檢討,對於土地使用分區的變更之決定,人民可以提起行政訴救濟。 
字第 742 號解釋文:
  • 都市計畫擬定計畫機關依規定所為定期通盤檢討,對原都市計畫作必要之變更,屬法規性質,並非行政處分。惟如其中具體項目有直接限制一定區域內特定人或可得確定多數人之權益或增加其負擔者,基於有權利即有救濟之憲法原則,應許其就該部分提起訴願或行政訴訟以資救濟,始符憲法第十六條保障人民訴願權與訴訟權之意旨。本院釋字第一五六號解釋應予補充。
  • 都市計畫之訂定(含定期通盤檢討之變更),影響人民權益甚鉅。立法機關應於本解釋公布之日起二年內增訂相關規定,使人民得就違法之都市計畫,認為損害其權利或法律上利益者,提起訴訟以資救濟。如逾期未增訂,自本解釋公布之日起二年後發布之都市計畫(含定期通盤檢討之變更),其救濟應準用訴願法及行政訴訟法有關違法行政處分之救濟規定。
都市計畫通盤檢討土地使用分區變更的條件(都市計畫法第27條):
  • 都市計畫經發布實施後,遇有左列情事之一時,當地直轄市、縣(市)(局)政府或鄉、鎮、縣轄市公所,應視實際情況迅行變更:
    • 一、因戰爭、地震、水災、風災、火災或其他重大事變遭受損壞時。
    • 二、為避免重大災害之發生時。
    • 三、為適應國防經濟發展之需要時。
    • 四、為配合中央、直轄市或縣(市)興建之重大設施時。
    • 前項都市計畫之變更,內政部或縣(市)(局)政府得指定各該原擬定之機關限期為之,必要時,並得逕為變更
內政部營建署都市計畫定期通盤檢討實施辦法(106年4月18日)
  • 第二條 都市計畫通盤檢討時,應視實際情形分期分區就本法第十五條或第二十二條規定之事項全部或部分辦理。但都市計畫發布實施已屆滿計畫年限或二十五年者,應予全面通盤檢討
  • 第十五條 都市計畫發布實施未滿二年,除有前條規定之情事外,不得藉故通盤檢討,辦理變更。
  • 第十六條 都市計畫發布實施後,人民申請變更都市計畫或建議,除有本法第二十四條規定之情事外,應彙集作為通盤檢討之參考,不得個案辦理,零星變更

公共設施用地、公共設施保留地及既成道路區別?

張貼者:2018年10月2日 上午2:24游湘濃   [ 已更新 2018年10月2日 下午7:09 ]

  • 由於公共設施保留地不需要繳交房地合一稅也不需要申報,所以在此特別說明何謂公共設施保留地。
  • 房地合一稅的免稅範圍與免申報範圍:
    • 第 1 項
      • 個人自住房地 400 萬元免稅優惠(第 1 款)
      • 符合農業發展條例第 37 條及第 38 條之 1 規定得申請不課徵土地增值稅之土地(第 2 款)
      • 被徵收或被徵收前先行協議價購之土地及其土地改良物 (第 3 款)
      • 尚未被徵收前移轉依都市計畫法指定之公共設施保留地 (第 4 款)
    • 第 2 項:第 2 款至 4 款房地交易損失
      • 個人:不適用盈虧互抵規定,亦免申報
      • 營利事業:不得自其所得額中減除
    • 第 1 款房地交易,無論盈虧均需依規定申報
    • 除出售的土地為符合農業發展條例第37條及第38條之1規定得申請不課徵土地增值稅、被徵收或被徵收前先行協議價購或尚未被徵收前移轉依都市計畫法指定的公共設施保留地,得免辦理申報外,個人出售符合房地合一課稅範圍的房地均應依規定辦理申報;未依限辦理申報者,處新臺幣3,000元以上、3萬元以下罰鍰;如有應補稅額,按所漏稅額處3倍以下罰鍰,這兩項罰鍰將擇一從重處罰。

  • 公共設施用地:
    • 依都市計畫法規定之程序及第 42 條劃設之公共設施用地,其土地不論取得興闢與否或是否供公用事業機構、各該管政府或鄉 、鎮、縣轄市公所取得興闢者,均稱之為公共設施用地。例如:道路、 公園、綠地、廣場、兒童遊樂場、民用航空站、停車場所、河道及港埠 用地等用地類型。
  • 既成道路:與政府依法闢建供大眾使用之道路不同,而係符合一定要件而成立公用地役關係者,其要件如下:
    •  (一)為不特定之公眾通行所必要。
    •  (二)於公眾通行之初,土地所有權人無阻止情事。
    •  (三)公眾通行事實經歷年代久遠且未曾中斷之土地。
  • 公共設施保留地:
    • 上開公共設施用地中留待將來各公用事業機構、各該管政府或鄉、鎮、縣轄市公所取得者而言。至由當地地方政府獎勵私人或團體投資辦理,或依法由私人或團體自行負擔經費興建之公共設施用地,或配合私人或團體舉辦公共設施、新市區建設、舊市區更新等實質建設事業劃設,並指明由私人或團體取得興闢之公共設施用地等,因非留供各事業機構、各該管政府或鄉、鎮、縣轄市公所取得之公共設施用地,非屬公共設施保留地範圍。
  • 可向縣市政府之鄉鎮區公所調閱土地使用分區證明書

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